양도소득세 계산기(1세대1주택)

사용법

취득일·양도일·취득가액·양도가액을 넣으면 보유기간이 자동 계산됩니다. 실제 거주한 기간의 합(개월)을 넣고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 체크하세요. 국내 1주택만 보유한 경우에만 정확한 결과가 나옵니다.

1세대1주택 비과세 요건

• 거주자가 국내에 1주택만 2년 이상 보유
• 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주까지 충족해야 함(2017.8.3. 이후 취득분부터). 이후 조정대상지역 지정이 해제되거나 새로 지정돼도 판단 기준은 취득 당시로 고정됩니다.
• 위 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세, 초과분만 과세

거주요건을 충족하지 못하면 12억원 비과세 자체가 적용되지 않아 전체 양도차익이 과세대상이 되고, 장기보유특별공제도 1세대1주택 특례(최대 80%) 대신 일반 공제(최대 30%)만 적용됩니다.

장기보유특별공제 — 표1(일반) vs 표2(1세대1주택 특례)

보유 3년 이상 + 거주 2년 이상을 모두 충족해야 표2(최대 80%)를 쓸 수 있고, 그렇지 않으면 표1(최대 30%)만 적용됩니다.

표2는 보유기간분과 거주기간분을 각각 따로 계산해 더합니다. 예를 들어 보유 10년·거주 3년이면 40%(보유)+12%(거주)=52%이지 80%가 아닙니다. 둘 다 10년 이상이어야 합산 80%가 됩니다.

세율·공제

과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 양도소득금액에서 양도소득 기본공제 250만원(연 1회, 인당)을 뺀 금액이 과세표준입니다. 여기에 소득세법 제55조의 8단계 누진세율(6~45%)을 적용해 산출세액을 구하고, 지방소득세 10%를 더합니다. 이 세율표는 종합소득세와 완전히 같습니다.

이 계산기가 반영하지 않는 것

다주택자 중과세율은 조정대상지역 지정·해제와 함께 정부가 계속 유예·변경해 온 정책 사항이라 포함하지 않았습니다. 보유기간 2년 미만인 단기양도는 중과세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용되는 전혀 다른 계산 구조라 마찬가지로 대상이 아닙니다. 재건축·상속·이혼 등으로 취득일 산정이 복잡한 경우, 공동명의 지분 계산, 비거주자 특례도 포함하지 않았습니다.

계산 예시

취득가 8억원, 양도가 15억원, 필요경비 3,000만원, 보유·거주 각 10년 — 안분율 (15억−12억)/15억=20%로 과세대상 양도차익 1억3,400만원, 장기보유특별공제 80%(1억720만원)를 빼면 양도소득금액 2,680만원. 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 2,430만원에 세율 15%(누진공제 126만원)를 적용해 산출세액 238만5천원, 지방소득세 23만8,500원을 더해 총 262만3,500원입니다.

취득가 10억원, 양도가 20억원, 보유 7년·거주 3년 — 안분율 (20억−12억)/20억=40%로 과세대상 양도차익 4억원(전체 양도차익 10억×40%)에 장기보유특별공제는 보유7년분 28%+거주3년분 12%=40%(1세대1주택이라도 80%가 아님)를 적용해 양도소득금액 2억4,000만원. 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 2억3,750만원에 세율 38%(누진공제 1,994만원)로 산출세액 7,031만원, 지방소득세를 더해 총 7,734만1,000원입니다.

근거

1세대1주택 비과세 요건은 소득세법 시행령 제154조제1항, 고가주택 12억원 기준과 안분식은 소득세법 시행령 제156조(국세청 공식 계산 예시로 대조 확인), 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 별표1(일반, 최대 30%)·별표2(1세대1주택 특례, 최대 80%), 양도소득 기본공제 250만원은 소득세법 제103조, 세율은 소득세법 제104조제1항제1호(제55조제1항 기본세율 준용, 종합소득세와 동일), 지방소득세는 지방세법 제103조의3(산출세액의 10%)을 따랐습니다. 확인 기준일: 2026년 9월 6일. 2026년 세제개편안(기본공제 상향, 장특공 재편 등)은 아직 국회 심의 전 정부안 단계라 반영하지 않았습니다. 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산 결과와 대조하세요.

자주 묻는 질문

Q. 이 계산기는 누구를 위한 건가요?
국내에 1주택만 보유한 1세대1주택자만 대상입니다. 다주택자는 중과세율 적용 여부가 정부 정책에 따라 계속 바뀌어 왔고, 보유기간이 2년 미만이면 단기양도 중과세율(70%·60%)이 적용되는 전혀 다른 계산 구조라 이 계산기 범위 밖입니다.

Q. 양도가액이 12억원 이하면 세금이 전혀 없나요?
네. 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 이상 추가)을 충족했다면 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세입니다. 12억원을 넘으면 초과 비율만큼만 과세됩니다.

Q. 장기보유특별공제가 최대 80%까지 되는 게 맞나요?
1세대1주택자가 보유 3년 이상이면서 거주 2년 이상을 모두 충족하면 보유기간분(최대 40%)과 거주기간분(최대 40%)을 각각 계산해 더해 최대 80%까지 공제됩니다. 거주요건을 채우지 못하면 일반 장기보유특별공제(최대 30%)만 적용됩니다.

Q. 거주기간은 어떻게 넣나요?
보유기간 중 실제로 거주한 기간의 합을 개월 수로 입력하세요. 중간에 이사했다가 다시 들어와 산 경우처럼 거주 기간이 나뉘어 있어도 전체 합계 개월 수만 더하면 됩니다.

Q. 취득 당시 조정대상지역이었는지는 왜 물어보나요?
2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역이었다면 비과세를 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 이후 조정대상지역에서 해제되거나 새로 지정되어도, 판단 기준은 항상 취득 당시 상태입니다.

Q. 입력한 값이 저장되나요?
아니요. 모든 계산은 이용자의 기기 안에서만 이뤄지며 서버로 전송되거나 저장되지 않습니다.

Q. 계산 결과를 링크로 공유할 수 있나요?
네. '공유하기' 버튼을 누르면 입력한 날짜·금액·거주기간이 담긴 주소가 만들어집니다. 모바일에서는 기기의 공유 시트(카카오톡 포함)로 바로 보낼 수 있고, 지원하지 않는 환경에서는 링크가 클립보드에 복사됩니다. 그 링크를 열면 상대방 화면에도 같은 값으로 결과가 바로 표시됩니다.

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