재산세 계산법 — 1원 차이로 24만원 더 내는 이유

공시가격이 9억원이면 재산세 특례를 받는데, 9억원에서 딱 1원만 더 비싸도 특례가 통째로 사라져 세금이 크게 뜁니다. 게다가 집을 파는 시점이 6월 1일 하루 차이만 나도 그 해 재산세 전액을 누가 내는지가 완전히 바뀝니다. 두 "문턱"이 실제로 얼마나 차이를 만드는지 계산으로 정리했습니다.

9억원 문턱 — 1원 차이로 세율 특례가 통째로 사라진다

1세대1주택자는 지방세법 제111조의2에 따라 공시가격 9억원 이하일 때 표준세율보다 낮은 특례세율(0.05~0.35%)을 적용받습니다. 그런데 이 특례는 "9억원 이하"에만 적용되는 문턱형 조건입니다 — 9억원을 조금이라도 넘으면 특례가 부분적으로 줄어드는 게 아니라 통째로 사라지고 표준세율(0.1~0.4%)이 적용됩니다.

공시가격이 딱 1원 높아졌을 뿐인데 재산세 합계가 24만3,000원 더 나옵니다. 실제 공시가격은 1원 단위로 정해지지 않지만, 9억원 근처에 있는 주택이라면 재건축·리모델링이나 공시가격 재산정으로 몇만 원만 올라도 이 문턱을 넘어 세금이 크게 뛸 수 있다는 뜻입니다.

1세대1주택 세율 특례(제111조의2)는 법률 부칙상 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정해 적용되는 한시 조항입니다. 국회가 연장하지 않으면 2027년부터는 이 특례 자체가 사라질 수 있으니, 2027년 이후 재산세를 미리 가늠할 때는 최신 시행 여부를 다시 확인하세요.

6월 1일 과세기준일 — 하루 차이로 1년치 재산세를 누가 내는지 갈린다

재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼아(지방세법 제114조), 그날 현재 사실상 소유자(등기가 아니라 잔금 지급일 기준)에게 그 해 재산세 전액을 부과합니다(제107조). "사실상 소유"는 등기 이전 여부와 무관하게 잔금을 치른 날을 기준으로 판단합니다.

잔금일이 5월 31일이면 파는 사람은 그 해 재산세를 한 푼도 안 내고, 사는 사람이 다음 6월분·9월분 재산세를 전부 냅니다. 반대로 잔금일을 하루만 늦춰 6월 2일로 잡으면 재산세는 파는 사람 몫이 됩니다. 부동산 계약에서 "잔금일을 5월 말로 할지 6월 초로 할지"가 실제 협상 항목이 되는 이유입니다 — 공시가격이 높은 주택일수록 이 하루 차이로 갈리는 금액도 커집니다.

재산세 계산기가 흔히 틀리는 지점

재산세를 손으로 어림잡거나 간단한 계산기로 어림할 때 자주 놓치는 세 가지가 있습니다. 첫째, 1세대1주택 특례와 표준세율을 구분하지 않는 것 — 같은 공시가격이라도 9억원 이하 1세대1주택이면 세율과 공정시장가액비율(43~45%)이 다주택자(60%)보다 훨씬 낮습니다. 둘째, 지방교육세(산출세액의 20%)를 빼먹는 것 — 재산세만 계산하고 끝내면 실제 고지서보다 항상 적게 나옵니다. 셋째, 도시지역분(과세표준의 0.14%)을 무조건 포함하거나 빼는 것 — 이는 지자체 조례로 도시지역에 한해서만 부과되므로 지역에 따라 다릅니다.

지금 내 재산세 계산하기

공시가격과 1세대1주택 여부만 입력하면 재산세 계산기가 공정시장가액비율·세율 특례·지방교육세·도시지역분까지 전부 반영해 예상 세액을 바로 계산해 줍니다.

→ 재산세 계산기 바로 쓰기

출처: 지방세법 제107조(납세의무자)·제111조(표준세율)·제111조의2(1세대1주택 세율 특례)·제112조(도시지역분)·제114조(과세기준일)·제151조(지방교육세), 지방세법 시행령 제110조의2(1세대1주택 판정·공정시장가액비율). 9억원 문턱 예시는 이 사이트 재산세 계산기의 실제 계산식으로 직접 산출했습니다. 확인일 2026-09-13.