취득세 계산법

주택 취득세는 세율표만 봐서는 정확한 금액이 안 나옵니다. 6억~9억원 구간은 공식으로 세율이 계속 바뀌고, 생애최초 감면 한도는 200만원이 기본이지만 조건에 따라 300만원까지 늘어나며, 다주택자는 가격과 무관한 정액 중과세율을 씁니다.

1주택 표준세율 — 6억~9억원 구간 공식

지방세법 시행령 제28조의4에 정해진 이 공식은 6억원에서 1%, 9억원에서 3%로 정확히 이어지도록 만들어져, 매매가가 조금만 달라져도 세율이 소수점 단위로 바뀝니다. 예를 들어 7억원이면 세율은 (7×2/3−3)% = 1.6667%가 됩니다.

생애최초 감면 — 200만원이 기본, 300만원도 있습니다

취득가액 12억원 이하 주택을 생애최초로 사면 지방세특례제한법 제36조의3에 따라 산출세액에서 최대 200만원이 공제됩니다(산출세액이 200만원 이하면 전액 면제). 그런데 경쟁 콘텐츠 대부분이 다루지 않는 부분이 있습니다 — 취득가액 6억원 이하 + 전용면적 60㎡ 이하 + 아파트가 아닌 주택(연립·다세대 등 소형 저가주택)은 한도가 300만원으로 늘어납니다. 이 특례는 2028년 12월 31일까지 적용됩니다.

계산 예시 — 같은 생애최초인데 한도가 다른 두 경우

저희 계산기 로직(acquisition-tax/calc)으로 직접 계산한 두 사례입니다.

두 경우 모두 생애최초·산출세액이 한도보다 큰 상황인데도, A는 200만원까지만 깎이고 B는 300만원까지 깎여 최종 합계가 155만원 차이 납니다. 300만원 한도 조건(가격·면적·건물유형 세 가지 모두 충족)을 몰랐다면 B도 200만원 한도로 계산해 55만원을 더 낸다고 착각하게 됩니다.

다주택·법인 — 가격과 무관한 정액 중과세율

예를 들어 조정대상지역 2주택자가 5억원 주택을 추가로 사면 8% 세율이 그대로 적용돼 취득세만 4,000만원(+지방교육세 200만원)이 나옵니다 — 생애최초 감면 대상도 아닙니다. 다주택·법인 중과는 생애최초 감면과 동시 적용되지 않습니다. 이사·상속 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우처럼 중과에서 빠지는 예외도 있으니, 본인이 예외에 해당하는지는 위택스나 관할 구청 세무과에서 확인해야 합니다.

8억원 주택, 상황별 취득세 비교

같은 8억원짜리 집인데도 무주택자와 법인의 취득세가 5배 넘게 차이 납니다. 매매·증여·상속 계획을 세울 때 이 차이를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

농어촌특별세 — 전용 85㎡가 기준

전용면적 85㎡ 이하면 농어촌특별세가 아예 없습니다. 85㎡를 초과할 때만 1주택 표준세율분 0.2%, 다주택 중과 8%분 0.6%, 12%분(3주택 이상·법인 포함) 1.0%가 취득가액을 기준으로 추가됩니다. 예를 들어 무주택자가 8억원짜리 주택(85㎡ 이하)을 사면 합계 20,533,040원이지만, 같은 조건에서 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 1,600,000원이 더해져 합계 22,133,040원이 됩니다.

바로 계산하기

취득세 계산기에 취득가액과 주택 수·생애최초 여부·전용면적을 넣으면 세율·감면·지방교육세·농어촌특별세까지 전부 반영한 총 납부액이 바로 나옵니다.

→ 취득세 계산기 바로 쓰기